樓市進入政策調整期

近期召開的中央政治局會議強調，“要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策”。這一政策與2015年底中央經濟工作會議強調“多措并舉”去庫存有很大不同，意味著在一季度經濟“開門紅”以后，樓市政策從“托底”經濟開始轉向調整期。

從2015年的去庫存，轉向去庫存與差別化調控并重。即便在去庫存上，“有序”也代替了“多措并舉”，這表明僅僅靠貨幣和結構政策刺激，難以去化庫存。今年一季度，盡管全國商品房成交面積大漲33.1%，CREIS監測的36個重點城市更是大漲48.3%，但截至3月底的商品房待售面積同比增長13%，廣義住宅庫存超過60億平米，去化周期5年左右，商業庫存要20年才能消化。

2015年以來，出于“托底”經濟、穩定資產價格、控制系統性風險預期的考慮，貨幣政策、國家及地方結構性政策利好不斷，樓市對投資穩定和經濟企穩的效果顯著。但是，由于實體有效資產形成不足，民間投資增速與社會投資增速剪刀差擴至歷史峰值，多方政策利好疊加，特別是信貸寬松啟動的“杠桿+樓市”金融加速器效應下，樓市金融屬性凸顯、投機炒作泛濫。

5月1日發布的百城房價數據顯示，京滬深樓市房價在創新高后，漲幅開始趨緩，4月房價環比分別上漲2.03%、0.92%、2.84%。同時，受房價高處不勝寒和3月收緊限購、限貸的影響，需求開始向一線城市周邊轉移。

類似于2013年以來資金從影子銀行到股市、債市、一線樓市、大宗商品現貨和期貨、無形資產的快速輪動，資金從一線城市樓市到周邊樓市的轉移，也多為投機炒作的游資所為。根據筆者調研，1月份深圳樓市投資客(買房非自住)占比達到40%的新高，而受需求溢出的東莞、惠州，2015年80%的房子被深圳投資客買走;北京周邊的“北三縣”，房價之所以一年內翻番，投資客推動是主因;滬浙蘇投資客已經從蘇州、杭州、南京等高房價區域殺到了價格“洼地”的無錫、南通，今年以來，蘇州和無錫投資客占比分別達到40%和47%。

今年3月，地產投資資金來源同比增長70%;一線城市周邊的二三線城市接過一線城市地王“接力棒”。一季度，二線城市土地出讓金增長36%、樓面價上漲49%。由此，實體經濟下滑背景下，釋放出的資金或“脫實入虛”。一線城市及周邊樓市過分火爆，產生了明顯的資金“虹吸效應”，一是對深陷庫存泥潭的三四線樓市的資金虹吸，不利于去庫存，二是對實體經濟的“資金虹吸”，不利于穩增長、控制金融風險和經濟轉型，偏離了“三去、一補、一降”戰略。

重點城市樓市火爆，也不利于消費穩定和降低實體成本。一季度，全國居民人均可支配收入僅增長6.5%，遠低于房價漲幅和食品價格漲幅。再結合一線城市及周邊房價創新高、房價收入比在20-30倍之間，可判斷樓市火爆為富人投資或避險所為。由于高收入人群邊際消費傾向低，房價上漲的財富效應難以推動消費增長。另外，年后CPI從1.8%迅速竄至2.3%，豬肉、蔬菜價格創新高，與年后“租金重訂”，物流倉儲、人工和鋪面成本高企密切相關，房價上漲推高了實體成本。

因此，一線城市及周邊樓市火爆，偏離了樓市去庫存、金融助推實體的主題，這不是管理層愿意看到的。一季度，在經濟實現“開門紅”后，積極財政政策持續發力后，基建投資也全面啟動。根據中金公司的報告，2015年地方發起大量PPP項目。截至今年2月底，財政部政府和社會資本合作中心PPP項目庫收錄了7110個項目，總投資8.3萬億元。其中，6000多個項目是2015年后發起，總投資將達到6.8萬億元，這些項目啟動的效果將在2016年全面體現。

經濟企穩，基建投資全面發力，再考慮到樓市秩序亟待整治，房地產“托底”的救急地位下降。不管從去庫存，還是“三去、一補、一降”的供給側改革，未來樓市將進入政策調整期。首先，由于食品價格仍將在高位徘徊，大宗商品價格上漲導致CPI非食品部分剛性上漲，CPI回升是大概率事件，貨幣政策寬松的空間收窄;其次，近期央行要求關注物價和房價，窗口指導商業銀行信貸投放，意味著結構性的樓市信貸寬松宣告結束;最后，未來調控案例此起彼伏，重點城市樓市政策整體偏緊。