25日，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)多項(xiàng)重磅利好政策。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》公布，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這意味著中國(guó)熱點(diǎn)城市將迎來(lái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)代。

什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”?

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。“認(rèn)房”是指銀行參考擬購(gòu)房家庭在當(dāng)?shù)貙?shí)際擁有的住房套數(shù);“認(rèn)貸”是指銀行根據(jù)擬購(gòu)房家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有過(guò)住房貸款記錄，來(lái)確定是否為首套房。

其中最為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。它意味著如果有過(guò)購(gòu)房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，在北京，一套650萬(wàn)元(人民幣，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬(wàn)元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，目前一線城市及廈門、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

為何調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”?

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策抑制購(gòu)房需求，特別是換房群體的改善性住房需求。貝殼研究院指出，例如：北京在2011年和2017年兩次啟動(dòng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，二手住宅成交均價(jià)均經(jīng)歷了約1年的下跌期，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)。

此外，北方部分城市如天津、濟(jì)南等近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，很大程度上也是因?yàn)樵谑袌?chǎng)熱度偏低階段執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，過(guò)度抑制了市場(chǎng)需求。

在2010年以來(lái)的兩輪樓市調(diào)控周期中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”被視為抑制需求、給樓市降溫的重要政策工具，但眼下市場(chǎng)形勢(shì)和預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化。7月24日的中央政治局會(huì)議明確提出，適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，優(yōu)化首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)于外地有過(guò)貸款記錄、本地?zé)o房以及“賣一買一”的置換需求來(lái)說(shuō)，首付比例及貸款利率將有明顯下降，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購(gòu)房門檻的同時(shí)，也降低了購(gòu)房成本，有利于需求釋放。

哪些城市可能落地?

需要看到，三部門強(qiáng)調(diào)：“此項(xiàng)政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這也意味著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是否執(zhí)行、什么時(shí)候執(zhí)行，由城市自行決定。城市地方政府若要執(zhí)行該政策，需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商，而且會(huì)綜合評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況和風(fēng)險(xiǎn)。

陳文靜表示，此番新政為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開(kāi)了空間，預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地。一線城市同樣存在政策落地預(yù)期。由于一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)。

多項(xiàng)政策同日落地

當(dāng)日，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策之外，官方還將“換房退個(gè)稅”的優(yōu)惠延長(zhǎng)至2025年底。同日，相關(guān)部門還宣布延續(xù)實(shí)施支持公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的稅收優(yōu)惠政策等。

專家認(rèn)為，多部委接連釋放政策利好，為市場(chǎng)注入信心，有助于穩(wěn)定各方預(yù)期。