主持人：您好，很高興全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森能接受大公網(wǎng)專訪。此次兩會(huì)，胡主席提出了哪些建議或議案?

胡葆森：我今年帶來(lái)了四個(gè)建議。兩個(gè)是和房地產(chǎn)有關(guān)，一個(gè)是關(guān)于盡快解決小產(chǎn)權(quán)房的建議;一個(gè)是建議加快中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的建議。另外兩個(gè)建議是關(guān)于文化的。一個(gè)關(guān)于完善中國(guó)文化主體，將國(guó)學(xué)納入到大、中、小幼兒園教材內(nèi)容里面的建議。還有一個(gè)是關(guān)于推廣社區(qū)書院這樣一個(gè)社區(qū)管理方式，以繁榮社區(qū)文化生活。

主持人：您認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題怎么才能夠徹底得到解決?您的建議是什么?

胡葆森：小產(chǎn)權(quán)房我今天才看到一個(gè)信息，有20多個(gè)省關(guān)于如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題都已經(jīng)有了自己的方案。實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題也困擾各級(jí)政府很多年了，包括建設(shè)部也組織專家多次研究過(guò)這個(gè)問(wèn)題。它的成因比較復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象、形成的時(shí)間周期也比較長(zhǎng)，所以解決起來(lái)也必須經(jīng)過(guò)分類、逐步、分期來(lái)解決。

主持人：2014年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)很微妙的一年，也是改革第一年，房地產(chǎn)調(diào)控以及樓市的走向會(huì)成為社會(huì)熱議的一個(gè)話題。你能預(yù)測(cè)一線、二線與三四線城市會(huì)出現(xiàn)哪些問(wèn)題，哪些趨勢(shì)?

胡葆森：總的判斷2014年房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)太多波動(dòng)。不會(huì)像過(guò)去有些年份過(guò)快增長(zhǎng)，包括開(kāi)發(fā)量不會(huì)有過(guò)快增加，房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)。同時(shí)不會(huì)出現(xiàn)有些媒體或者有些專家預(yù)測(cè)的崩盤這種情況。總的來(lái)講，一二線城市也好，三四線城市也好，我的預(yù)測(cè)就是2014年會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

主持人：那你如何看待前一段時(shí)間杭州一些樓盤的降價(jià)?

胡葆森：某一個(gè)樓盤的降價(jià)，某一個(gè)城市的降價(jià)，都不能說(shuō)明全國(guó)這樣一個(gè)全局，它不是一個(gè)普遍性現(xiàn)象，所以不必過(guò)多關(guān)注，我也確實(shí)沒(méi)有太多關(guān)注。我覺(jué)得也不值得太多關(guān)注。

主持人：您對(duì)河南樓市是怎么看的?未來(lái)的一個(gè)房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

胡葆森：河南樓市比較平穩(wěn)，比全國(guó)會(huì)更加健康，更加平穩(wěn)，剛性需求還是更大。

主持人：樓市調(diào)控發(fā)生新變化，重視長(zhǎng)效和差別化，你是如何看待的?

胡葆森：差別化調(diào)控機(jī)制，就是區(qū)別于原來(lái)的一刀切，肯定會(huì)更加科學(xué)，更加合理，所以我特別贊同差別化調(diào)控這樣一個(gè)新舉措。

主持人：您認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化的條件下，建設(shè)樓市長(zhǎng)效的調(diào)節(jié)機(jī)制，如何來(lái)建立?

胡葆森：還是主要發(fā)揮兩只手的作用，一是放開(kāi)市場(chǎng)這只手，很多媒體也在說(shuō)，這次李克強(qiáng)總理政府工作報(bào)告沒(méi)有出臺(tái)新調(diào)控政策。我覺(jué)得這本身也是一種態(tài)度，也是放開(kāi)市場(chǎng)這只手，對(duì)市場(chǎng)規(guī)律尊重的一種態(tài)度，所以我覺(jué)得我非常贊同，所以不出臺(tái)新的政策本身就是一種態(tài)度。

主持人：對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大家都說(shuō)房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在房地產(chǎn)您看到底是處于什么狀況?建業(yè)地產(chǎn)有什么戰(zhàn)略規(guī)劃?

胡葆森：我認(rèn)為黃金時(shí)期沒(méi)有過(guò)，反而我認(rèn)為這次政府工作報(bào)告中提出的三個(gè)“一億人”反而對(duì)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)是解決一億人進(jìn)城問(wèn)題。進(jìn)城就要住房子，這肯定是一個(gè)新增需求，每人按30平米說(shuō)，就是30億平方米。第二個(gè)一億人就是解決已經(jīng)住在城市，棚戶區(qū)改造和城中村改造。如果把棚戶區(qū)和城鎮(zhèn)村全拆的話，這又是30億平方米。第三個(gè)一億人就是在中西部地區(qū)就近解決一億人，就近城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，實(shí)際上又是一個(gè)30億平方米。這個(gè)三個(gè)30億平方米加在一起就是90億平方米，這個(gè)90億平方米就是一個(gè)剛性需求產(chǎn)。這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講就是一個(gè)利好消息。未來(lái)10年，我看也許還有15年，整個(gè)階段都有這樣一個(gè)需求在支撐著，所以中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)10年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，還會(huì)有一個(gè)新的發(fā)展10年。我們也可以把它稱為新的黃金的10年。

主持人：建業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)戰(zhàn)略有什么調(diào)整?

胡葆森：不會(huì)有什么調(diào)整，戰(zhàn)略上不需要調(diào)整。我們一直在河南，河南一共有120個(gè)縣級(jí)以上的城市，還有很多的中心鎮(zhèn)，所以我覺(jué)得市場(chǎng)空間巨大，發(fā)展的市場(chǎng)需求很大。而且河南作為新一輪新型城鎮(zhèn)化的中心市場(chǎng)，我覺(jué)得發(fā)展空間巨大，所以我們決定扎扎實(shí)實(shí)的、老老實(shí)實(shí)的把產(chǎn)品，把服務(wù)做好，就會(huì)迎來(lái)在新的黃金10年，就會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。

主持人：您的意思就是還是深耕河南，往下走。

胡葆森：對(duì)。

主持人：有沒(méi)有到別的城市，一線?

胡葆森：不會(huì)，不會(huì)。

主持人：這個(gè)戰(zhàn)略不會(huì)變動(dòng)，還是深耕河南。

胡葆森：對(duì)，不會(huì)變動(dòng)。

主持人：未來(lái)，中國(guó)會(huì)全面深化土地和城鎮(zhèn)化的改革，您認(rèn)為會(huì)有哪些新政出臺(tái)?下一步會(huì)起到哪些作用?

胡葆森：下一步主要還是關(guān)于新型城鎮(zhèn)化，一個(gè)還是戶籍的問(wèn)題，另外一個(gè)這一次其實(shí)是有一個(gè)導(dǎo)向，中西部地區(qū)就近解決一億人的城鎮(zhèn)化問(wèn)題。就近解決就是讓中西部地區(qū)的這些勞動(dòng)力、進(jìn)城務(wù)工人員，不需要再跑到沿海，不需要跑到特大城市，在家門口就能夠解決就業(yè)的問(wèn)題。在家門口就業(yè)實(shí)際上就從根據(jù)上解決過(guò)去的20多年形式的留守兒童、留守老人和留守婦女這樣一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。所以這個(gè)就會(huì)從根據(jù)意義上讓就近解決城鎮(zhèn)化的這一億人口，我們講的人的城鎮(zhèn)化問(wèn)題，過(guò)去我們經(jīng)常講，有2億多人口，雖然進(jìn)城了，雖然就業(yè)了，但是第一這個(gè)就業(yè)是不穩(wěn)定的，它的工作是不一定的;第二他居住在城市，工作在城市，但是他的家人還在農(nóng)村，它的消費(fèi)比如說(shuō)讓他買房子還是在農(nóng)村，所以他的心還是在農(nóng)村，所以過(guò)去2億多人口，有一些社會(huì)學(xué)家統(tǒng)計(jì)大概是2億6000萬(wàn)，就是我們把它稱為社會(huì)第三元結(jié)構(gòu)，實(shí)際上就是指的這個(gè)問(wèn)題。刨除這個(gè)，因?yàn)楝F(xiàn)在他們家人還沒(méi)有想，包括他們自己本人也沒(méi)有享受到整個(gè)城市的社會(huì)保障體系，還沒(méi)有全覆蓋，還沒(méi)有把他們覆蓋在內(nèi)，他們子女的教育問(wèn)題、入學(xué)問(wèn)題，他們自身家人的醫(yī)療問(wèn)題，包括他們自身的住房問(wèn)題都沒(méi)有得到充分的解決，所以我說(shuō)今后一個(gè)時(shí)期，新型城鎮(zhèn)化，這次李克強(qiáng)總理講到的三個(gè)一億人，第三個(gè)就是在中西部地區(qū)就近解決一億人口的城鎮(zhèn)的問(wèn)題，進(jìn)城的問(wèn)題，我想這著力點(diǎn)就是讓我們，希望這一億人能夠在家門口就業(yè)，在家門口進(jìn)城。

主持人：農(nóng)村宅基地如果改革試點(diǎn)的話，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有實(shí)際的作用和意義?

胡葆森：當(dāng)然，解放出來(lái)就把土地、把宅基地的指標(biāo)就解放出來(lái)了。把宅基地占地的規(guī)模也解放出來(lái)了，所以把農(nóng)民從土地里解放出來(lái)的同時(shí)，等于把農(nóng)民手里的土地也解放了出來(lái)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。進(jìn)行流轉(zhuǎn)這一部分不一定都去搞城市近來(lái)，但是指標(biāo)有的拿去搞城市建設(shè)了。另外土地有的可能搞成了旅游設(shè)施，有的搞成了工業(yè)廠房，這種生產(chǎn)要素就進(jìn)入流轉(zhuǎn)之后，就進(jìn)入了一種新的經(jīng)營(yíng)狀況。原來(lái)是耕作，種糧食的，新的土地可能就用來(lái)搞工業(yè)了，有的可能搞旅游了，所以它的用途不一樣了，所以等于是土地這種生產(chǎn)要素它的價(jià)值得到了進(jìn)一步的釋放，所以土地流轉(zhuǎn)啊，下一步，土地的稅權(quán)與土地的流轉(zhuǎn)加上下一步的新型城鎮(zhèn)化也是一個(gè)重要內(nèi)容之一。

主持人：那對(duì)咱們地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)呢?有什商機(jī)?

胡葆森：對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，比如你搞旅游低產(chǎn)的你就有新的機(jī)會(huì)了。

主持人：好的，最近都在流傳房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，你認(rèn)為這個(gè)有沒(méi)有泡沫，這個(gè)泡沫會(huì)不會(huì)爆?

胡葆森：我剛才所有進(jìn)的東西，房地產(chǎn)泡沫是的，什么叫泡沫，泡沫這個(gè)概念你們主持人要弄清楚。很多人在說(shuō)這個(gè)泡沫的時(shí)候就沒(méi)有弄清楚什么叫做泡沫。

所謂的泡沫就等于一邊是庫(kù)存量過(guò)大。對(duì)庫(kù)存量過(guò)大這個(gè)度多少叫做過(guò)大，很多人其實(shí)也沒(méi)有弄清楚。我們現(xiàn)在說(shuō)的泡沫可能一個(gè)從價(jià)格，比方說(shuō)現(xiàn)在城市的房?jī)r(jià)大大的超過(guò)了這個(gè)城市的購(gòu)買人群的承受能力，那這個(gè)房?jī)r(jià)就過(guò)高了，房?jī)r(jià)過(guò)去幾年上漲的過(guò)快，這里面有泡沫。這只是看價(jià)格，還要再?gòu)臄?shù)量上看，你過(guò)去幾年建設(shè)的量過(guò)大，庫(kù)存量過(guò)大。你現(xiàn)在建的房子，包括在建的房子，建好之后兩年之內(nèi)還賣不完，那這個(gè)肯定就是庫(kù)存量過(guò)大，生產(chǎn)的供應(yīng)就過(guò)大了，相對(duì)于需求來(lái)講。我認(rèn)為現(xiàn)在在全國(guó)普遍沒(méi)有出現(xiàn)這種泡沫，但是你說(shuō)在個(gè)別城市，在某一個(gè)階段可能會(huì)有的。比如像你講的溫州，你講的鄂爾多斯這些城市，這種局部它不代表全國(guó)的普遍的現(xiàn)象，所以從媒體也好，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也好，主要還是應(yīng)該研究這種普遍的問(wèn)題，不應(yīng)該研究，過(guò)多的關(guān)注這種個(gè)性的問(wèn)題，因?yàn)闆](méi)有什么意義。全國(guó)一共有600多各城市，你說(shuō)一個(gè)城市有意義嗎，沒(méi)有太多意義。

主持人：最后一個(gè)問(wèn)題，在社會(huì)上廣為流傳您和王石、馮侖被尊稱為“中國(guó)房地產(chǎn)的三君子”，這么稱呼不是因?yàn)槟牡匚弧⒇?cái)富，而是源于您作為企業(yè)家的愛(ài)心社會(huì)責(zé)任感，一億中原人都能感受到。20年來(lái)，您帶建業(yè)一路走來(lái)，有鮮花也有泥濘和坎坷。請(qǐng)您給正在創(chuàng)業(yè)的年輕人分享一些您的經(jīng)驗(yàn)，讓他們少走彎路，能走得更遠(yuǎn)。

胡葆森：我覺(jué)得我過(guò)去在商海里摸爬滾打了35年，一個(gè)突出的感受就是作為年輕的創(chuàng)業(yè)者，首先還是要搞清自己的價(jià)值取向，就是你的終極取向，就是你人生的終極趨向，這個(gè)問(wèn)題先盡量的想清楚。另外終極取向想清楚之后，要做一個(gè)長(zhǎng)期的終生規(guī)劃，就是你準(zhǔn)備在30年后達(dá)到一個(gè)什么樣的目標(biāo)，先把這個(gè)總的目標(biāo)想清楚，另外把它分步實(shí)施。你這個(gè)總的目標(biāo)20年以后、30年以后，這個(gè)總的目標(biāo)你準(zhǔn)備分幾步實(shí)施，分五步還是分六步，終生規(guī)劃，分步實(shí)施，另外及時(shí)調(diào)整，因?yàn)槟阕龅倪@個(gè)規(guī)劃，定的這個(gè)目標(biāo)很可能跟外部環(huán)境有關(guān)，外部環(huán)境也在不斷的發(fā)生變化。外部環(huán)境的這種變化很可能會(huì)對(duì)你原來(lái)制定的目標(biāo)會(huì)是正向影響的，你不需要調(diào)整。加入這個(gè)環(huán)境變化不符合你原來(lái)制定的整個(gè)規(guī)劃的時(shí)候，你要及時(shí)調(diào)整。我就是三句話，就是終生規(guī)劃;分步實(shí)施;實(shí)施調(diào)整。就是要選擇一個(gè)正確的方向，然后你每天的積累就會(huì)有意義的。

主持人：您能對(duì)我們大公報(bào)的讀者和網(wǎng)友說(shuō)一些寄語(yǔ)嗎?

胡葆森：我30多年前在香港工作的時(shí)候，幾乎是每天都在讀《大公報(bào)》這張報(bào)紙，我有一個(gè)特殊的感情，也借此機(jī)會(huì)祝福我們《大公報(bào)》和大公網(wǎng)的讀者和網(wǎng)民能夠在新的形勢(shì)下，面對(duì)新的形勢(shì)不斷的學(xué)習(xí)，然后取得新的進(jìn)步，謝謝。

主持人：謝謝，胡總。